비거주 1주택 종부세 4배 인상, 시가 20억 실거주 기준

재정경제부는 8월 3일 세제발전심의위원회에서 2026년 세제개편안을 확정해 발표했고, 종합부동산세도 손질 대상에 올랐습니다. 방향은 뚜렷합니다. 주택을 몇 채 가졌는지(주택 수)보다 얼마짜리 집인지(주택 가액)를, 얼마나 오래 보유했는지(보유기간)보다 실제로 그 집에 사는지(거주기간)를 기준으로 세금을 매기겠다는 것입니다. (거주용 1주택 시가 20억까지 종부세 과세 제외, 대한민국 정책브리핑 2026-08-03)

실거주 1주택은 기본공제가 공시가 12억원에서 14억원(시가 약 20억원)으로 올라 세 부담이 줄지만, 실거주하지 않는 1주택은 반대로 기본공제가 9억원(시가 약 13억원)으로 낮아지고 공정시장가액비율도 60%에서 70%로 오릅니다. 같은 집이라도 사느냐 안 사느냐로 종부세가 갈리는 구조입니다. (20억 넘으면 종부세, 비거주 땐 4배, 서울경제 2026-08-03)

이번 개편은 앞서 정리한 청년 월세 세액공제 확대, 결혼세액공제 폐지·재정지원 전환과 함께 같은 날 발표된 2026 세제개편안의 부동산 세제 항목입니다. 다만 아직 정부안 단계라 확정된 제도가 아닙니다.

정부와 언론이 든 예시를 보면 차이가 분명합니다. 60세, 10년 보유를 가정한 시가 20억원 주택의 종부세는 현행 27만6000원인데, 실거주하지 않으면 2027년 약 114만원으로 4.1배로 뛰고 2028년에는 152만1000원까지 올라 현행의 약 5.5배가 됩니다. (20억 1주택 비거주자 종부세 내년 4배, 이투데이 2026-08-03)

반대로 같은 시가 20억 주택이라도 실거주자는 종부세가 약 10만8000원으로 오히려 16만8000원 줄어듭니다. 실거주와 비거주의 세 부담 격차가 100만원 안팎으로 벌어지는 셈입니다. (30억 집 종부세 76만원 대 424만7000원, 뉴스핌 2026-08-03)

더 비싼 집일수록 격차는 커집니다. 시가 30억원 주택은 실거주 시 약 76만원이지만 비거주 시 424만7000원으로 예시됐습니다. 다만 이 수치들은 보유기간·연령·공시가격 등 가정에 따라 달라지는 예시이므로, 본인 주택은 공시가격과 실제 조건으로 다시 계산해야 합니다.

세 부담을 가르는 장치는 세 가지입니다. 첫째 기본공제로, 실거주 1주택은 14억원으로 높이고 비거주 1주택은 9억원으로 낮췄습니다. 둘째 공정시장가액비율로, 과세표준을 정할 때 공시가격에서 공제액을 뺀 금액에 곱하는 이 비율을 비거주 주택은 60%에서 70%로 올려 과세표준 자체를 키웁니다.

셋째는 세율입니다. 과세표준 6억~12억원 구간의 종부세율이 1.0%에서 1.3%로 오르며, 시가로 약 32억원을 넘는 초고가 주택부터 세율 인상 효과가 본격적으로 나타납니다. (시가 30억 똘똘한 한 채부터 보유세 인상, 한국일보 2026-08-03)

종합부동산세는 매년 재산세와 별개로 고가 주택에 매기는 국세입니다. 앞서 다룬 1주택 재산세 특례세율과는 세목이 다른데, 재산세는 모든 주택에 지자체가 매기고 종부세는 공시가 합계가 공제액을 넘는 고가 주택에만 국세청이 별도로 부과합니다.

짚어둘 가장 중요한 점은 이 모든 수치가 아직 확정이 아니라는 것입니다. 8월 3일 발표된 것은 정부안(세제개편안)이며, 종합부동산세법 개정안이 국회를 통과해야 시행됩니다. 정부는 9월 1일 개회하는 정기국회에 개정안을 제출해 12월 2일 의결을 목표로 하고 있어, 심의 과정에서 공제액·비율·세율·시행시기가 조정될 수 있습니다. (2026년 세제개편안 보도자료, 재정경제부 2026-08-03)

종부세는 2027년부터 단계적으로 적용하는 방향이 제시됐습니다. 실제 고지·납부는 매년 12월이라, 개정안이 통과되면 2027년 12월 고지분부터 반영되는 순서가 일반적입니다.

비거주 1주택 보유자라면 지금 다음을 확인하는 편이 안전합니다.

1단계: 내 주택 공시가격 확인 — 부동산공시가격알리미에서 공시가격을 확인해 공제액(비거주 9억) 초과 여부를 가늠합니다.

2단계: 거주 여부 정리 — 실거주 시 공제 14억과 공정시장가액비율 우대를 받을 수 있으므로, 전입·실거주 요건을 점검합니다.

3단계: 확정 발표 모니터링 — 최종 공제액·세율·시행일은 국회 통과 후 재정경제부·국세청 발표로 확정되므로 홈택스(hometax.go.kr) 안내를 확인합니다.