실거주 1주택 종부세 공제 14억 상향, 우리 집도 빠지나

월급 모아 산 집 한 채에 계속 살고 있다면 이번 개편안은 세금을 줄여주는 쪽입니다. 재정경제부가 8월 3일 세제발전심의위원회에서 확정한 2026년 세제개편안은 실거주 1세대 1주택의 종합부동산세 기본공제를 공시가격 12억원에서 14억원으로 올렸고, 정부는 이를 시가로 환산하면 약 20억원 수준이라고 설명했습니다. (거주용 1주택 시가 20억까지 종부세 과세 제외, 대한민국 정책브리핑 2026-08-03)

달라지는 사람은 공시가 12억~14억원, 시가로 약 17억~20억원 사이 집에 실제로 사는 1주택자입니다. 이 구간은 현행 기준으로는 종부세 과세 대상이지만, 개편안이 시행되면 과세 대상에서 새로 빠집니다.

그 위 구간도 설계가 다릅니다. 시가 20억~30억원은 세 부담이 줄고, 30억~40억원은 세액 변동을 최소화하며, 40억원을 넘는 초고가 주택부터 부담이 단계적으로 늘어납니다. (1주택 종부세 공제 14억, 헤럴드경제 2026-08-03)

반대로 실거주하지 않는 1주택은 기본공제가 9억원으로 낮아져 부담이 커지는데, 이쪽 계산은 비거주 1주택 종부세 인상 정리에서 따로 다뤘습니다. 같은 날 발표된 결혼세액공제 폐지·현금지원 전환과 마찬가지로 이 역시 정부안이라, 국회를 통과해야 확정됩니다.

고지서를 기다릴 필요 없이 지금 스스로 가늠해 볼 수 있습니다.

1단계: 공시가격 조회 부동산공시가격알리미(realtyprice.kr)에서 내 집 주소로 올해 공시가격을 확인합니다. 종부세는 시세가 아니라 이 공시가격을 기준으로 매겨집니다.

2단계: 시가 어림 환산 공시가격은 통상 시세의 약 70% 수준입니다. 시가 20억원 아파트라면 공시가 약 14억원 안팎, 시가 17억원이면 약 12억원 안팎으로 어림할 수 있습니다. 다만 단지·주택 유형별로 비율이 달라 1단계에서 조회한 실제 공시가격이 우선입니다.

3단계: 구간 대조 공시가 12억원 이하면 지금도 종부세가 없고, 12억~14억원이면 개편안 통과 시 새로 제외되는 구간이며, 14억원을 넘으면 계속 과세되지만 시가 30억원 언저리까지는 부담이 줄어드는 쪽입니다.

4단계: 실거주 여부 점검 높아진 공제는 실제 거주하는 1세대 1주택에만 적용됩니다. 전세를 주고 있는 등 비거주 상태면 공제가 9억원으로 낮아져 오히려 세금이 늘어납니다.

이번 개편의 큰 방향은 몇 채를 얼마나 오래 갖고 있었느냐보다 실제로 그 집에 사느냐를 묻는 것입니다. 종부세는 주택 수 대신 가액, 보유기간 대신 거주기간 중심으로 재편되고, 양도소득세 장기보유특별공제도 거주기간 위주로 바뀌는 방향이 함께 제시됐습니다. (실거주 공제 14억·비거주 9억, 서울경제 2026-08-03)

언론 보도에 따르면 취학·근무·질병·해외체류·부모 봉양 등 불가피한 사유로 거주하지 못한 기간은 일정 한도(최대 3년) 안에서 거주기간으로 인정하는 보완 장치가 담겼습니다(헤럴드경제 2026-08-03). 다만 종부세에서 거주기간을 언제부터 어떻게 계산할지, 주민등록과 실제 거주가 다를 때 어떻게 판정할지 같은 세부 기준은 아직 발표되지 않았고, 국회 통과 후 시행령 등 후속 절차에서 확정됩니다.

부부 공동명의 1주택에 새 공제가 어떻게 적용될지도 정부안에는 세부가 담기지 않았습니다. 지금 비거주 상태라면 전입을 검토해 볼 수 있지만, 인정 기준이 확정되기 전까지는 단정하기 어렵습니다. 시가 20억 주택 기준으로 실거주 약 10만8000원 대 비거주 152만1000원(개편 완료 시), 세액 격차가 약 141만원까지 벌어지는 예시가 제시된 만큼(실거주가 세금 가른다, 뉴스핌 2026-08-03), 거주 요건은 이번 개편에서 가장 먼저 챙길 변수입니다.

올해 고지서에는 아직 반영되지 않습니다.

8월 3일 발표된 것은 정부안이고, 종합부동산세법 개정안이 9월 1일 개회하는 정기국회에 제출돼 12월 2일 의결을 목표로 심의를 받습니다. 이 과정에서 공제액과 적용 시기가 조정될 수 있습니다. (2026년 세제개편안 보도자료, 재정경제부 2026-08-03)

통과되면 종부세는 2027년부터 단계적으로 적용되는 방향입니다. 즉 2026년 12월에 받는 종부세 고지서는 현행 기준(1세대 1주택 공시가 12억원 공제)으로 계산되며, 공시가 13억원 실거주 1주택이라면 올해까지는 과세 대상이고 개편안이 통과돼야 2027년분부터 빠지는 순서입니다.

종부세와 재산세는 헷갈리기 쉽지만 서로 다른 세금입니다. 재산세는 모든 주택에 지자체가 매기는 지방세로 7월·9월에 나눠 내고, 종부세는 공시가 합계가 공제액을 넘는 집에만 국세청이 12월에 추가로 매기는 국세입니다.

재산세 쪽은 1주택 재산세 특례세율과 7월 재산세 납부 방법에서 정리해 뒀습니다. 이번 개편으로 종부세를 안 내게 되더라도 재산세는 그대로 냅니다.